龍湖跨界進軍養老產業 正視“長投入慢回報”

從單一依靠銷售型物業盈利到服務型業務都有布局，房企正走在由“開發商”向以房子為中心的生活服務轉型的路上。

9月11日，龍湖集團宣布以“椿山萬樹”養老品牌正式跨界進軍養老產業。“我們發現當年最早的一批龍湖業主變老了，他們不斷增多的養老需求，這是龍湖進入養老行業的初心。”龍湖集團副總裁兼養老事業部總經理胡浩日前接受《證券日報》等媒體采訪時表示，再加上政策引導和內部戰略轉型需求，龍湖決定嘗試跨界布局養老產業。

據《證券日報》記者獲悉，作為創新業務，籌備之初，龍湖養老團隊便選擇對標國際先進的養老項目，多次赴香港、日本、美國等地取經，學習TOD+養老模式（TOD:以公共交通為導向的城市開發模式）、國際標準服務體系、適老化設計等先進經驗，融合國際養老理念與標準，率先在重慶落地國際標準養老機構，建立龍湖特色的服務運營體系。

對標考察之后，龍湖集團首席執行官邵明曉對“養老產業”提出了“十六字方針”，叫做“自建品牌、自建團隊、醫養結合、輕重結合。”由這十六個字開始，龍湖集團踏出了布局養老產業的第一步。

先機構后平臺

構建新商業模式

“龍湖跨界進軍養老行業，擁有品牌影響力、服務基因、低資金成本、內部資源平臺和養老專家團隊等多方面優勢，未來將通過為客戶提供高品質的健康養老服務，滿足客戶對健康管理與養老服務的持續需求。”胡浩說。

據龍湖方面表示，圍繞既定戰略，椿山萬樹將分三個階段推進養老業務。在第一階段地產孵化期，椿山萬樹將率先以專業養老機構進軍養老市場，打造團隊綜合服務能力；第二階段為規模化增長期，椿山萬樹將以“嵌入式社區照料中心”為服務單元，由點及面進行城市網格化、規模化布局，形成社區養老服務能力；在第三階段數據力再生期，基于前期形成的標準化產品體系和服務體系，椿山萬樹將借助大數據和技術優勢，搭建起健康養老服務大數據平臺，真正構建起全場景養老服務能力，讓更多有健康養老需求的客戶享受個性化服務。

事實上，在國內多方資本進軍養老產業的當下，盈利模式和商業邏輯始終是待破解的核心問題。基于此前的市場調研與內部資源整合，椿山萬樹率先運營專業養老機構進入養老市場，未來將依托龍湖集團的“制造和管理空間集成平臺、服務集成平臺、客戶洞察及大數據集成平臺”等三大優勢平臺，通過線上線下融合，建立全場景的居家養老服務平臺，形成龍湖特色的戰略規劃與商業模式。

“為什么要這樣做？因為國家提出的“9073”養老模式。3%的老人選擇機構養老，7%的老人選擇社區養老，90%的老人選擇居家養老。專業機構再多，服務的老人也只占3%，如果只服務3%的老年客群，3%里面還有公立福利院和各個公司做的項目，即便做到行業老大，盤子基本上也就這么大。社區養老也是同樣道理。最后，你一定要服務90%的居家養老客群，做居家養老服務，那才是大生意。但是，居家服務是高頻的、海量的。這時你得做平臺，從前期的重資產布局到未來建立健康養老服務平臺，做到‘輕重結合’。”胡浩向記者進一步稱，“當然，業務起步期要從養老機構做起，可以鍛煉團隊、打磨服務，做經典項目和服務體系打板，未來才有能力去做社區和居家服務。我們線下有物業渠道，線上有服務平臺，將來我們的健康養老服務內容可以和它們高度結合，這也就是龍湖一直所說的‘空間即服務’戰略。”

正視“長投入慢回報”

以CB項目切入養老市場

值得關注的是，對于養老產業投入資金與回報周期問題，龍湖集團管理層心中早已有數。

胡浩稱，養老是一個長期投入，回報比較慢的行業。換言之，做養老產業很難跟地產回報一樣快，運營型資產無法直接與住宅銷售相比，這不是一個商業邏輯。未來，中國的老齡化會越來越嚴重，從長遠來看，養老業務的空間很大，但是一上來就當成一個錙銖必較的生意，肯定是不行的。項目合理的營收預期，內部是有的，做任何生意都要這樣。但是，在初期，單個項目的營收要站在長期的商業邏輯上來看。

在胡浩看來，對于龍湖來說，養老到最后一定是一個產業，但是由地產孵化而來，不可能完全去地產化，借用于原來的既有資金、平臺，來孵化和支持。

據《證券日報》記者了解，正視“長投入 慢回報” 問題后，為了做成一筆持續穩定的大生意，龍湖選擇了以小體量項目切入市場的試水決策。

“實際上，目前的產品體系規劃也是從四個方面考慮，包括頤年公寓（CB）、社區照料中心(CC)、持續照護養老社區(CCRC)、居家照護(HC)等四大產品。而當龍湖形成一定能力時，才會去擴展，最后則會做平臺，以輕資產方式做服務。”胡浩表示。

而據記者了解，龍湖布局養老產業落地的第一個項目約有151張床位，屬于CB項目，位于龍湖的發家地重慶。椿山萬樹·重慶新壹城頤年公寓依托于龍湖新壹城周邊豐富的商業配套，及鄰近的三甲醫院資源，讓長者不用遠離原有生活環境，不脫離既有社交生活圈，不與家庭親友分離。

據記者了解，椿山萬樹已率先在重慶、上海、成都、北京等一、二線城市布局健康養老服務空間。接下來，龍湖養老將圍繞“全國化布局、規模化發展”的思路推進，以北京為核心輻射環渤海華北市場，以上海、杭州為核心輻射長三角市場，以粵港澳大灣區為核心輻射華南市場，以重慶、成都為核心輻射西南市場，逐步布局杭州、南京、廈門、廣州、深圳等8-10個城市，在國內全面落地養老業務。

未來，椿山萬樹將逐步布局上述四大產品類型，以全業態的產品結構滿足多元化養老需求，持續創新運營模式，建立醫護體系、照料體系、餐飲體系、社工體系等四大服務體系，全方位關照長者的健康養老需求。